La realidad de Asunción rumbo a los 500 años, entre el boom de las torres y el deterioro de lo histórico

Asunción conmemora este sábado 489 años de su fundación, en un contraste entre la modernidad de su eje corporativo, el deterioro del centro histórico y sus patrimonios, así como la pobreza de sus cabeceras y el abandono de las instituciones, a solo 11 años de su quinto centenario.

Asunción fue fundada el 15 de agosto de 1537 y estuvo a cargo de Juan de Salazar y Espinosa, quien había llegado al Río de la Plata como parte de la expedición de Pedro de Mendoza, primer adelantado a esa zona geográfica en esa época.

Fue llamada por los mismos españoles que la fundaron como Madre de Ciudades, debido a que se convirtió en el centro de toda la provincia, pues desde la actual capital paraguaya partían las expediciones para las fundaciones de otras colonias, entre las que se encuentran la propia Buenos Aires, Corrientes, Santa Fe o Concepción del Bermejo, en Argentina, Santa Cruz de la Sierra, en Bolivia, o Santiago de Jerez o Ciudad Real del Brasil.

Con sus casi medio millón de habitantes (462.241, según el Censo de 2022), en 2026 Asunción convive en un contraste que mezcla modernidad, principalmente en su eje corporativo, con olvido de su centro histórico y abandono en sus cabeceras, donde la pobreza se deja ver sin mayor maquillaje.

La concentración de empresas en la capital hace que la mayoría de las personas deba trasladarse a sus centros laborales, lo que ocasiona una saturación diaria en horas pico, entre todos aquellos que deben acercarse desde las cabeceras de la ciudad, o incluso el anillo urbano del Departamento Central, haciendo que más de 600.000 vehículos y 1.300.000 personas ingresen a la capital todos los días.

 

 

El magíster, profesor y doctorando en filosofía, Mauricio Maluff Masi, advierte que Asunción “se enfrenta a un conjunto de series encimadas”, en una publicación de la revista Corazonada, arbitrada e indexada por el nodo de ALEPH Argentina, con sede en el Instituto de la Espacialidad Humana de la Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo de la Universidad de Buenos Aires.

Maluff cita una crisis de vivienda, de movilidad, de las finanzas municipales, del medio ambiente y de la identidad de la ciudad.

Foto: Gentileza.

 

El eje corporativo y su boom inmobiliario

Asunción ofrece como primera cara una imagen de modernidad y un eje corporativo creciente, impulsado por la inversión de capitales privados que levantan a su vez sendos edificios en un boom inmobiliario que transmite prosperidad y es destacado por extranjeros cuando llegan a la capital.

El auge inmobiliario lleva levantados entre 800 y 1.000 edificios en la capital y sus alrededores en los últimos cuatro años, según estimaciones, sin contar proyectos en otras zonas emergentes. A pesar de este crecimiento acelerado, no existen datos oficiales ni un ente que registre con precisión la magnitud del fenómeno.

Zonas como Molas López, Recoleta, Carmelitas, Barrio Jara, Villa Morra, Santa Teresa y Santísima Trinidad concentran la mayor cantidad de nuevos desarrollos.

Sobre Molas López, por ejemplo, se contabilizan actualmente alrededor de 50 proyectos inmobiliarios activos y se destacan grandes complejos como Marena, con ocho torres; Insignia, que ya va por su torre número 16, y Distrito Perseverancia, con 20 torres combinadas entre oficinas y departamentos.

De acuerdo con un análisis del abogado Daniel Núñez Martínez, asesor estratégico, este boom se ve impulsado por la estabilidad macroeconómica, el grado de inversión y el creciente interés de capitales nacionales e internacionales.

El sector proyecta operaciones cercanas a los USD 3.000 millones durante 2026, entre Asunción, pero también en Ciudad del Este y Encarnación, consolidando al país entre los mercados más atractivos de la región.

Sin embargo, ese boom no se distribuye de manera uniforme ni se acompaña de la infraestructura que requiere, exponiendo las contradicciones de una ciudad que permite que determinados sectores crezcan a una velocidad muy superior a la capacidad de sus servicios y de su planificación urbana.

Los propios vecinos de las zonas de mayor desarrollo inmobiliario habían advertido sobre el impacto de ese crecimiento indiscriminado. Reclamos por estacionamientos y por los servicios básicos como ANDE y Essap forman parte de las preocupaciones planteadas en sectores que originalmente eran residenciales y que no fueron diseñados para soportar tamaña ocupación.

Además, expresaron su preocupación y sospecha sobre casos de lavado de dinero. Ya en 2023 señalaban que solo el 30% de esos departamentos estaban ocupados y no responden a la alta demanda de viviendas habitacionales de la clase media en particular.

 

Arquitecto califica de “sospechosos” el vacío de varios edificios

 

El arquitecto Federico Franco Troche, ex concejal municipal, indicó como sospechoso que haya tantos edificios que, pese a sus modernas y lujosas instalaciones, se encuentren casi deshabitados.

Ya en 2020, el medio Infobae de Argentina señalaba que siete de cada 10 departamentos en Paraguay fueron comprados por inversores argentinos. La razón, sin embargo, se atribuía a la estabilidad de la moneda, una baja inflación y seguridad jurídica, además de créditos a largo plazo, según Alfredo Rilla, uno de los inversores.

Pero otro de los diarios más importantes de Argentina, La Nación, señaló este auge de edificios en nuestra capital y la participación de capital argentino como sospechosa.

A mediados de 2025, el medio de prensa ahondó en un material en el que destacó la participación del dinero proveniente de ese país en la construcción de varios edificios que cuentan con sospechas de lavado de dinero.

Un crecimiento en altura sin respuesta municipal

 

El crecimiento hacia las alturas cambió la fisonomía de Asunción, pero no fueron de la mano con los de la administración municipal, que controla el uso del suelo y debe responder a los reclamos de los ciudadanos preocupados por el avance inmobiliario.

La propia regulación del crecimiento también plantea interrogantes. En ese sentido, Última Hora consultó recientemente qué dice el Plan Regulador sobre la altura permitida para los edificios.

Al respecto, y sobre las clasificaciones que se realizan para definir el uso del suelo en Asunción, la abogada Pilar Escobar, de la Comisión de Planificación, Urbanismo y Ordenamiento Territorial de la Junta Municipal, aseguró que el plan se basó en primer lugar en un estudio urbanístico realizado en parte por el Programa de las Naciones Unidas para el Desarrollo (PNUD) en el año 1994.

Establecido mediante la Ordenanza N.º 163/18 que unificó y actualizó un conjunto de normas que se habían desarrollado desde 1994, la normativa actual es resultado de la compilación de más de 100 modificaciones realizadas sobre la regulación original.

“Es fruto de una consultoría que se hizo con el PNUD. Obviamente que de 1994 al 2026 la ciudad cambió mucho, pero se hizo y se hace siempre con un previo estudio urbano”, aseguró la abogada.

El Plan Regulador también indica alturas máximas base por zona, sin embargo se habilitan opciones legales para que los desarrolladores ganen metros hacia arriba a cambio de mejoras específicas para la ciudad.

El problema también alcanza al territorio y a la manera en que se autorizan las nuevas construcciones.

El desarrollo sin tener en cuenta el impacto

Un análisis publicado por Última Hora señaló que el crecimiento inmobiliario en zonas como Santa Teresa y Aviadores del Chaco dejó al descubierto la falta de infraestructura pluvial. El ex fiscal de Medioambiente Ricardo Merlo cuestionó que las habilitaciones para proyectos habitacionales puedan realizarse sin considerar de manera integral el impacto de las obras sobre el territorio. Cada lluvia intensa llena las calles de raudales de gran peligrosidad.

De acuerdo con Merlo, “una evaluación de impacto ambiental es un estudio que hace una predicción de cuáles serían los impactos que genera una obra o actividad”. Al ser una predicción basada en el entorno y las condiciones viales de desagüe que el proponente observa, muchas veces se establecen medidas de mitigación que resultan insuficientes cuando no se cuenta con una visión integral del territorio.

La consecuencia se puede ver sobre la avenida Aviadores del Chaco, que presenta problemas de drenaje que hacen que durante las lluvias intensas el agua se convierta en un obstáculo para vehículos y peatones.

La Municipalidad había previsto G. 109.000 millones para obras de la zona mediante la emisión del bono G8, pero el proyecto de desagüe quedó sin los fondos previstos.

Los viejos problemas y la expulsión de habitantes

La Asunción de hoy presenta ese tipo de paradojas, donde pululan edificios destinados a oficinas, viviendas y actividades comerciales de alto nivel, pero las calles que los rodean siguen teniendo problemas básicos de infraestructura.

“Siempre siento vergüenza como paraguayo, porque acá tenemos varias empresas internacionales importantes, y cruzar así es lamentable”, le dijo a Última Hora un ciudadano que prefirió el anonimato.

Mauricio Maluff, en su análisis sobre la crisis de la ciudad, señala que esta “comúnmente se entiende como producto de una falta de planificación”. Sin embargo, sostiene que “este lugar común es superficial e incorrecto” y plantea que las crisis deben reinterpretarse como una crisis de la forma de vida urbana de Asunción.

Maluff también es vicepresidente del Centro de Investigaciones en Filosofía y Ciencias Humanas (CIF) y fundador y secretario general de la Organización de Pasajeros del Área Metropolitana de Asunción (Opama), organización que trabaja por la mejora del transporte público en Asunción y sus alrededores. Sostiene que la crisis habitacional de la capital se refleja en un fenómeno particular: mientras la población urbana del país continúa creciendo, Asunción se ha convertido en la ciudad que más habitantes expulsa.

Señala que entre los censos de 2012 y 2022, Asunción se redujo de una población de 529.433 a apenas 462.241 en diez años, lo que representa la menor población registrada desde el censo de 1982. Por el contrario, indica Maluff, el departamento Central, que rodea a Asunción, creció de una población de 1.607.320 a 1.883.927.

También puntualizó en las 19.000 viviendas desocupadas en Asunción (Instituto Nacional de Estadística, 2012, 2022) registradas en el mismo censo. “Es decir, la mancha urbana del Área Metropolitana de Asunción sigue creciendo de manera descontrolada, mientras que la población abandona a la cabecera”.

El microcentro, un sitio histórico olvidado

Mientras algunas zonas se transforman aceleradamente, otras parecen haber quedado detenidas en el tiempo. Claramente, el contraste más evidente se observa en el microcentro de Asunción.

A unos pocos metros de la Vicepresidencia y del Palacio de López existen cuadras prácticamente deshabitadas, oscuras por las noches, intransitables por escombros o pozos y edificios estatales sin mantenimiento. Grandes inmuebles permanecen abandonados y algunos presentan problemas de insalubridad, inseguridad y deterioro estructural.

Pero no solo los edificios, sino también las veredas siguen siendo un elemento preocupante por el estado de deterioro en el que se encuentran.

Como se puede comprobar incluso en zonas de frecuente movimiento comercial como Palma hasta Colón, las veredas se muestran descuidadas y obligan a los peatones a prestar el doble de atención para no sufrir algún percance, pese a las multas de hasta G. 2 millones que la Comuna puede imponer a los frentistas que no cuidan sus aceras. Además, en distintas zonas reclaman que no pueden andar libremente por ocupación de automóviles.

La Municipalidad de Asunción se rige actualmente con la ordenanza 115/23 para el diseño, construcción y uso de veredas unificadas. Si bien esta normativa, en su artículo 67, indica que son los propietarios quienes están “obligados a construir como a reparar, conservar y/o regularizar” las veredas, también incluye un artículo, el 69, que indica que “por vía de licitación pública se autoriza a la Municipalidad a proceder a la adjudicación de la reparación, conservación y/o regularización de las veredas de la ciudad a empresas privadas”.

Sin embargo, la problemática sigue. Existe. La situación no es aislada: Última Hora describió centenares de edificios abandonados en el centro, algunos utilizados como aguantaderos y con veredas afectadas por basura, malos olores e inseguridad.

Un deterioro que afecta a la economía

Ese deterioro del microcentro comienza a afectar a la actividad económica. Los hoteles de la zona enfrentan un escenario cada vez más difícil frente al crecimiento del eje corporativo, donde se concentran centros comerciales, restaurantes, cafeterías, oficinas y nuevos desarrollos inmobiliarios.

Los referentes del sector hotelero mencionan que esa concentración está desplazando parte de la demanda hacia la zona corporativa y dejando al Centro Histórico en una posición menos competitiva.

Otra vez aparece la paradoja, con una parte de Asunción que atrae inversiones y multiplica edificios y otra parte que pierde actividad, población, atractivo y hasta servicios. Con ello, la identidad.

“El centro histórico se encuentra en estado de abandono, muchos edificios patrimoniales se encuentran en ruinas, y la población que queda en la ciudad se siente desarraigada y se ocupa cada vez menos de los problemas de sus barrios, convertidos en no-lugares”, señala Maluff.

Además, agrega que “para ilustrar esta percepción subjetiva, basta un dato alarmante: según vecinalistas, de 1.000 comisiones vecinales históricas, apenas alrededor de 300 se encuentran activas en la actualidad”.

Y no se trata solamente de una diferencia entre edificios nuevos y edificios viejos. Es también una diferencia en la capacidad de generar ciudad.

Proyectos urbanos ejecutados a medias

Asunción arrastra desde hace décadas proyectos que no llegaron a completarse. Un análisis publicado por Última Hora recuerda que numerosos planes elaborados desde los años 90 fueron ejecutados solamente de manera parcial.

El Plan Maestro de la Franja Costera, cuyo desarrollo de base culminó en 1993 y que fue aprobado como ordenanza en 1997, fue concebido como una planificación integral para la zona ribereña, con componentes urbanísticos, ambientales, sociales y económicos. Sin embargo, distintos proyectos previstos para la capital quedaron inconclusos o fueron aplicados solo parcialmente.

Maluff indica que el diagnóstico más común sobre el problema de Asunción es la “falta de planificación”, pero sostiene que eso es erróneo y ejemplifica con tres problemas que todos los asuncenos reconocerán: los colectivos que no llegan nunca; las estaciones de servicio que se construyen una frente a otra; y los altos edificios que aparecen para sorpresa de los vecinos, incluso en zonas residenciales o inundables.

“En todos estos casos existe una norma: existen frecuencias mínimas y otras condiciones de calidad que deben cumplir los colectivos para mantener su licitación y para recibir subsidios, hay una ordenanza que prohíbe la construcción de estaciones de servicio a menos de 1.000 metros una de otra, y existe un plan regulador que define dónde se pueden construir edificios altos y donde no”, menciona, y refuerza: “El área metropolitana ha producido una gran industria de planes maestros y planes reguladores”.

Sin embargo, “ninguno logra regular efectivamente el espacio urbano”. Por ello, asegura que “el problema no es la falta de planes, sino que los planes y normas existentes no cumplen la función de establecer una ley que sea igual para todos, sino que se utilizan como base para poder otorgar ‘excepciones’ y ‘modificaciones’; ninguna de ellas, uno puede suponer con prudencia, otorgada de forma gratuita. Con los recursos obtenidos a cambio de estas excepciones se financian las campañas políticas, que no se basan en propuestas para mejorar la ciudad, sino en la repartija de prebendas y asistencia a cambio de votos”, sentencia Maluff.

Mientras tanto, los problemas más cotidianos permanecen. Y la sufren los asuncenos, pero también aquellos que se ven obligados a ingresar a la capital día a día para volver con el pan a la casa.

Las calles deterioradas forman parte de la vida diaria de los asuncenos pese a los sucesivos cambios de administración municipal. Un recorrido reciente de Última Hora volvió a mostrar problemas de pavimento y mantenimiento incluso en sectores emblemáticos del Centro Histórico, como el entorno de la Casa de la Independencia.

“Pese a los sucesivos cambios de la administración municipal, los ciudadanos de Asunción, incluso a días del aniversario de la capital, siguen siendo testigos de los mismos descuidos en las calles por las que deben atravesar a diario, ya sea en colectivos o vehículos. Esto pese a los altos ingresos que recibe la Comuna mensualmente, por el mantenimiento de calles y desagües”, denuncia la publicación.

¿Que se puede hacer para revertir la realidad de Asunción?

Maluff propone que en lugar de seguir escribiendo estrategias fallidas, se preserve la solidaridad y reciprocidad que conforman la forma de vida paraguaya, pero de manera que logre independizarla del control partidario.

“Una crisis es una oportunidad de aprendizaje, y posibilita la transición de una forma de vida a otra. La Municipalidad de Asunción ya no puede siquiera pagar los salarios de sus funcionarios. La inversión inmobiliaria pierde valor por el desorden urbano circundante”, describe.

Para él, “si bien las redes clientelares siguen siendo capaces de distribuir prebendas a todos los sectores de la población, las crisis urbanas encimadas erosionan las relaciones personales y la pertenencia barrial requerida para su propio funcionamiento”.

Agrega que “incluso la sensación superficial de libertad y relajación se pierde en el tráfico, la suciedad y el desorden urbanos”.

Su transformación, que denomina la transformación del jopói, requerirá reemplazar la provisión clientelar por una provisión igualitaria de servicios municipales, de manera a fortalecer relaciones comunitarias independientes de lazos partidarios.

“Requerirá profesionalizar la fuerza de trabajo municipal y darles un sueldo digno, que no dependa de su uso del poder para aumentar su patrimonio”, menciona.

Asimismo, requerirá renovar la economía urbana con puestos de trabajo apartidarios y dignificar la vida de la población en los márgenes de la ciudad.

“Estos cambios representan nada menos que una revolución urbana. La tarea será difícil, pero la supervivencia de la capital del Paraguay como ciudad y no como mero centro de gobierno depende de nuestra capacidad de transformarla más allá de esta crisis”, concluye.

Asunción, entre la riqueza y la alta pobreza

El Instituto Nacional de Estadística (INE), en colaboración con el Banco Mundial (BM), presentó el año pasado el Mapa de Pobreza Monetaria Distrital del Paraguay, que revela que en Asunción existe una importante brecha entre sectores acomodados y pobres.

Más allá de la tasa promedio del 7,3%, este dato oculta contrastes extremos entre barrios: Mburicao registra un 0,03% de pobreza, mientras que en el Banco San Miguel asciende al 42,5%.

Los barrios que más reflejan esa pobreza que se oculta en las zonas corporativas o el microcentro son Banco San Miguel (42,53%), Bañado Cara Cara (39,67%), Jukyty (33,07%), San Cayetano (28,16%) y Santa Ana (27,17%).

Por el contrario, los barrios con menor índice de pobreza son Mburucuya (0,13%), Santo Domingo (0,10%), Villa Morra (0,07%), Manora (0,03%) y Mburicao (0,03%).

Según el INE, estas diferencias reflejan procesos de segregación socioespacial que requieren políticas diferenciadas dentro de una misma ciudad.

“Esta realidad plantea un doble desafío: Atender la intensidad del problema en zonas rurales dispersas y la magnitud absoluta en ciudades densas y de rápido crecimiento”, señala el INE.

Las dos caras de Asunción camino a sus 500 años

De esta manera, la ciudad llega a sus 489 años con dos velocidades. Una es la de las inversiones, las torres y los nuevos polos comerciales y corporativos. La otra es la de las calles deterioradas, los edificios patrimoniales abandonados, los proyectos públicos que no terminan de concretarse y una infraestructura que en algunos puntos no acompaña el crecimiento.

“La fea y triste realidad no se puede tapar con un poco de maquillaje, los proyectos tipo Palma Brilla, sacar los cables y ponerlos bajo tierra, etc. La restauración de algunos edificios, que no pasa de ser un maquillaje. Porque no hay un proyecto que lo sustente”, señala Brigitte Colmán, periodista de Última Hora, en su último artículo.

Agrega que “lamentablemente, debajo seguirá la basura, la suciedad, las veredas rotas, los edificios abandonados y sus okupas chespis, los comercios cerrados, los letreros Se vende, la oscuridad, el abandono premeditado”.

Según su mirada, “porque resulta que destruyeron el patrimonio histórico y arquitectónico de la ciudad o lo dejaron morir, que es lo mismo”.

El contraste resulta todavía más evidente cuando se observa que algunos de los problemas aparecen precisamente en los lugares que deberían representar la imagen de una ciudad moderna. Aviadores del Chaco puede exhibir edificios corporativos y grandes inversiones, pero también calles que se vuelven intransitables durante una lluvia. El Centro Histórico conserva edificios que forman parte de la memoria de la ciudad, pero algunos se encuentran abandonados y en condiciones de insalubridad.

A 11 años de llegar a los 500 años, la discusión sobre Asunción parece ser, por tanto, algo más que una discusión sobre cuánto se construye.

La pregunta parece ser qué ciudad queda después de construir. Y para quién se construye. Si el crecimiento de la capital está formando una ciudad integrada o simplemente acumulando edificios con fachada de prosperidad sobre una estructura de ciudad que arrastra problemas con décadas sin resolverse.

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